[TIP] 전세 계약 전 꼭 확인해야할 체크리스트 및 특약 사항

요약

1. 전세 계약 주의사항
2. 전세금 보호를 위한 특약사항

  안녕하세요! 오리입니다~

지난번에 계약 편을 쓰다 보니, 계약에 관해서 더 많은 걸 전달해 드리지 못해 아쉬움이 남은 나머지 계약서 작성 관련하여 따로 포스팅을 하게 되었습니다!

 

  저도 전세 계약을 하면서, 가장 신경 썼던 부분이 계약서 작성할 때의 특약 사항과 기재사항 확인이었습니다.

꼭 여러분들도 꼼꼼히 확인하셔서 피해 보시는 일이 없도록 하시길 바라면서 시작할게요!!

 

O 전세 계약 주의사항

1. 계약서 작성 시 대리인 여부 확인

  집주인과 직접 계약서를 작성하는 것이 가장 좋습니다! 특약사항 등 합의를 볼 때 결정권을 가진 사람과 이야기를 나누는 것이 가장 확실합니다. 만약 대리인일 경우에는 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며 계약금 입금은 꼭 집주인 명의의 계좌로 입금해야 합니다!

 

2. 등기부등본 확인

건물 등기부등본 [갑구], [을구] 양식 및 개재내용

  계약하기 전에 항상 중개업자에게 요청하여, 등기부등본을 꼭 철저히 확인하여야 합니다! 

   1) 등기부등본상의 소유자와 거래하려는 집주인(계약자)이 일치하는지 확인

   2) 근저당, 가압류와 같은 채무 권리관계 확인 ( 이때, 융자가 너무 많이 들어간 집은 심사숙고하셔야 합니다! )
   ( 전세가 별 적절한 근저당 범위는 이전 글 "[TIP] 이 글 하나로 끝내는 전세계약 A to Z [계약 편]"에서 확인하세요! )

   3) 융자가 있을 경우에는, 특약사항으로 잔금 거래 시 융자를 상환하는 조건을 거시면 좋습니다.

 

3. 전세보증금 대출 관련 동의 여부 재확인

  매물을 알아보실 때에도, 전세대출이 가능한지 여부를 확인하셔야 합니다! 보통 중개인을 통하여 매물을 확인하므로, 간혹 가다 집주인에게 전세보증금 여부가 전달되지 않을 때가 있어 오해의 소지를 줄이기 위해 다시 한번 확인을 해야 합니다. 전세 대출 실행 시에 은행에서 해당 건물에 질권설정을 필요로 할 수 있는데, 이때 집주인의 동의가 없다면 진행이 불가하므로 낭패를 보실 수 있습니다!

 

4. 계약금 송금 시에는 계좌이체 또는 영수증 필수

  계좌이체를 추천드리는 이유는, 송금하는 즉시 송금 계좌 명의와 거래시간이 정확히 기재되므로, 추후 분쟁이 생겼을 때에 확실한 증거가 되기 때문입니다. 하지만, 현금으로 거래하는 경우에는 중개사를 통하여 전세계약 영수증을 꼭 작성하시고 계좌이체에 대한 확인으로써 집주인의 서명을 받아주시기 바랍니다!

 

5. 대리인과 거래할 경우에도 계약금 송금은 집주인 명의로!
  앞서 말씀드린 것처럼, 부득이하게 대리인과 계약을 할 때에 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
또한, 계약금은 꼭 집주인 명의의 계좌로 송금해야 한다는 것을 명심하셔야 합니다.

6. 계약금 보호를 위해 확정일자 설정!

  보증금의 5퍼센트 정도의 계약금도 소중한 자산입니다! 이를 지키기 위해 현시점에서 계약이 체결되었다는 증거인 확정일자를 받아두면, 분쟁 시에 보호받으실 수 있습니다!

O 전세금 보호를 위한 특약사항

1. 융자가 있을 때, 조금 더 안전하게!

잔금 지급 시 본 물건에 설정되어 있는 근저당권을 전액 상환 후, 융자가 없는 상태로 임차인에게 인도한다.

이처럼, 전세금을 받는 것으로 융자금을 말소한다면 추후, 해당 융자로 인하여 본 물건에 문제가 생기는 일은 없기 때문에, 이와 같은 특약사항 기재를 집주인이 동의한다면 융자가 있는 집이라도 조금 더 안심하고 입주할 수 있습니다.

 

계약일로부터 입주 일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지한다.

그 외에, 근저당이나 융자의 금액이 늘어나는 것을 막기 위해서 위와 같은 사항을 기재할 수 있습니다.

입주 일자 익일로 설정하는 이유는, 임차인의 보호가 순위 유지가 전입신고, 확정일자, 점유 세 가지 조건이 충족해야 하는데 전입신고의 경우 신고 익일 0시부터 효력이 발생하므로 입주 당일에 전입신고한다는 가정하에 위와 같이 기재하시는 것이 좋습니다.

 

2. 융자가 없는 집, 변함없이 안전하게!

계약일로부터 본 계약 만기 시까지 본 물권을 담보로 하는 일체의 대출을 받지 않기로 한다.

집주인이 집을 담보로 하는 그 어떤 대출도 받지 않는 것으로, 가장 안전한 방법입니다. 집이 경매로 넘어가는 일이 없도록 하는 가장 안전한 특약 사항이라고 생각해요! 저도 계약서 특약사항에 이와 같이 명시해두었습니다!

 

3. 특약사항을 꼭 지키게 하는 강제 방법!

특약사항 위반 시 임차인은 일방적 계약 해지가 가능하며, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

간혹, 특약 사항으로 도배 또는 문제 되었던 시설을 보수를 조건으로 계약을 진행하셨는데 입주일까지 고쳐지지 않을 경우가 있습니다. 이런 상황을 대비하여 임대인에게 엄포를 놓는 방법입니다. 입주일에 이사하면서 발견하면 울며 겨자 먹기로 살아야 하는 상황을 없애기 위한 것이므로 약속을 지키실 분이라면 기재하시겠다 하셔도 반대하시지 않을 거라고 생각해요!

 

4. 전세자금 대출 실행이 불가했을 때, 계약금 지키는 방법! 

전세자금 대출이 이루어지지 않으면, 임대차 계약을 무효로 한다. 이 경우, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

임차인은 전세자금 대출 여부에 상관없이 잔금을 잔금일에 임대인에게 지급하여야 한다.

전세자금 대출 심사 이전에, 가심사를 받았겠지만 혹여나 임차인 또는 임대인의 책임사항으로 인한 대출 거절이 발생하였을 경우를 대비한 특약사항입니다! 두 가지의 특약사항이 같이 움직여야 합의가 가능하다고 생각합니다. 임대인의 경우 첫 번째 특약사항만 걸어줄 이유는 없기 때문에, 두 번째 특약사항을 두면서 서로 합의가 가능한 선을 만들어 낼 수 있다고 생각해요! 만일, 실제로 대출이 가능한데 잔금일 이후에 나온다면.. 분쟁의 소지는 없겠지만 은행 신용 대출 또는 중도 상환 수수료가 없는 대출을 이용하시는 것이 좋을 것 같습니다!

 

O 총정리

체크리스트 및 특약사항 총정리

이렇게 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 체크리스트와, 특약사항들을 알아보았습니다!

사실, 특약사항을 알고 간다고 해도 임차인과 임대인이 협의하에 진행을 하는 것이기 때문에 이제 여러분의 손에 달렸습니다!

임대인 임차인 모두 윈윈 하는 쪽으로, 잘 이야기하시면서 모두 성공적인 계약 하시길 바라면서 이만 마치도록 하겠습니다~!

저는 그럼 다음번에 더 알찬 정보로 또 뵙겠습니다!

 

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